FAQ zur Grundsteuer-Reform

Das Bundesverfassungsgericht hat am 10. April 2018 die bisherige bundesweite Regelung zur Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt – vor allem deshalb, weil die bisherige Berechnung veränderte Wertentwicklungen nicht berücksichtigte und daher zu Ungleichbehandlungen führte. Eigentümer älterer Immobilien mussten für vergleichbare Grundstücke mitunter jahre- oder jahrzehntelang deutlich weniger Grundsteuer zahlen als Eigentümer jüngerer Immobilien. Die Bundesregierung und die Bundesländer haben nach diesem Urteil die Berechnung der Grundsteuermessbeträge neugeregelt. Aufgrund dessen müssen auch die kommunalen Hebesätze angepasst werden. Die Reform tritt zum 1. Januar 2025 in Kraft.

Die Grundsteuer wird unverändert aus der Multiplikation des individuellen Grundsteuermessbetrags mit dem neuen Hebesatz der Kommune berechnet (für die jährliche Grundsteuer-Summe wird das Ergebnis anschließend durch 100 geteilt). Daran ändert sich nichts. Neu ist aber die Berechnung des Grundsteuermessbetrags: Je nach Bundesland wurden hierfür unterschiedliche Berechnungsgrundlagen festgelegt. Das Land Hessen hat sich für ein eigenes Flächen-Faktor-Modell entschieden. Dieses gilt für ganz Hessen. 

Im Gegensatz zu früher spielt das Baujahr in der neuen Berechnung keine entscheidende Rolle mehr, dafür aber neben anderen Faktoren vor allem der Bodenrichtwert des Grundstücks. Auf dieses neue Berechnungsmodell und die Auswirkungen auf den jeweiligen Steuermessbetrag hat die Stadt Offenbach keinerlei Einfluss.

Es zeichnet sich bereits ab, dass sich die Steuermessbeträge teils deutlich verändert haben. In vielen Fällen sind sie gesunken, in anderen Fällen gestiegen. Aus diesem Grund führt die Grundsteuer-Reform bundesweit dazu, dass die Kommunen ihre Hebesätze ebenfalls anpassen müssen, weil sie sonst entweder deutlich weniger oder deutlich mehr Geld einnehmen würden. Ziel ist es jedoch, dass die Reform „aufkommensneutral“ ist. Das heißt: Die Kommunen sollen nach der Reform nicht mehr, aber auch nicht weniger Gesamteinnahmen erzielen wie vor der Reform. 

Im Jahr 2024 erwartet die Stadt Offenbach Einnahmen aus der Grundsteuer in Höhe von 45,3 Millionen Euro. Diese Gesamtsumme wird auf Basis der alten (noch gültigen) Steuermessbeträge und dem bisherigen Hebesatz von 895 Punkten erzielt. Ohne eine Anhebung dieses Hebesatzes würde die Stadt – aufgrund der neuen Steuermessbescheide –2025 aber deutlich weniger einnehmen. Um auch 2025 rund 45,3 Millionen Euro erzielen zu können, muss der Hebesatz voraussichtlich auf 1201 Punkte angehoben werden.

Auch weitere Großstädte in Hessen, darunter Frankfurt, Kassel und Wiesbaden müssen ihre Hebesätze demnach teils deutlich erhöhen. In Darmstadt beispielsweise müsste er von 875 auf 1.180 Punkte steigen. In vielen anderen Kommunen kann der Hebesatz aufgrund der Summe der Messbeträge gesenkt werden.

Die Anhebung des Hebesatzes stellt – anders als in der Vergangenheit – keine Steuererhöhung dar. Die Stadt Offenbach plant explizit keine Steuererhöhung im Zuge der Reform. Sie wird den Hebesatz nur so weit anheben, dass die Zielgröße von 45,3 Millionen Euro (Gesamteinnahmen aus der Grundsteuer) auch nach der Reform erreicht wird. Gleichwohl wird es für einige Eigentümer künftig erheblich teurer, für andere wiederum günstiger als bisher. Dies ist maßgeblich vom neuen individuellen Steuermessbetrag abhängig. 

Wichtig zu wissen: Der neue Hebesatz ist mit dem alten Hebesatz – anders als bei früheren Veränderungen – nicht mehr vergleichbar. Auch kommunale Vergleiche haben durch die grundlegend neue Berechnung der Steuermessbeträge nicht mehr dieselbe Aussagekraft wie in der Vergangenheit. Die erforderliche Höhe der Hebesätze hängt maßgeblich von der Gesamtsumme der individuellen Steuermessbeträge ab.

Auch wenn es für die Umsetzung der Reform keine Steuererhöhung in Offenbach geben soll, ist eine solche nicht für alle Zeiten ausgeschlossen. Die finanzielle Lage der Stadt ist bekanntlich unverändert sehr angespannt. Die Ausgaben steigen immer weiter und neue gesetzliche Aufgaben wie der Rechtsanspruch auf schulische Ganztagsbetreuung sind für die Kommunen sehr teuer. Umgekehrt sind die Einnahmen, insbesondere aus der Gewerbesteuer und aus dem Kommunalen Finanzausgleich (reichere Städte zahlen per Umlegung an ärmere Städte), starken wirtschaftlichen Schwankungen ausgesetzt. Daher ist eine zukünftige Steuererhöhung nicht ausgeschlossen – es ist aber das Ziel der Politik in Offenbach, die Bürgerinnen und Bürger nach Möglichkeit nicht stärker belasten zu müssen als bisher. Stattdessen soll eine konsequent umgesetzte Wirtschaftspolitik dabei helfen, die Einnahmen aus der Gewerbesteuer durch die Ansiedlung weiterer Unternehmen zu erhöhen.

Bekannt ist bislang nur die Empfehlung des Landes Hessen für alle Kommunen. Für Offenbach lautet die Empfehlung, den Hebesatz auf 1201 Punkte anzuheben, um dieselben Einnahmen nach der Reform wie vor der Reform zu erzielen. Der vorgeschlagene Wert des Landes Hessen basiert auf einer komplexen, mit künstlicher Intelligenz unterstützten Berechnung, die zeitlich bedingt nur rund 95 Prozent aller Messbeträge berücksichtigt – für den Rest erfolgten Hochrechnungen. Die Kämmerei der Stadt Offenbach muss in den kommenden Wochen und Monaten sämtliche vom Finanzamt (teils fehlerhaft) übermittelten Steuermessbeträge auf Plausibilität prüfen und ggfs. Nachkorrekturen vornehmen, um anschließend die exakte erforderliche Höhe des neuen Hebesatzes berechnen zu können. Voraussichtlich im Oktober 2024 wird die Empfehlung der Kämmerei bekanntgegeben – die Stadtverordneten beschließen dann die finale Festlegung in ihrer Dezember-Sitzung.

Ob Sie ab 2025 mehr oder weniger zahlen müssen, hängt maßgeblich von Ihrem neuen Grundsteuermessbetrag ab. Sinkt dieser, müssen Sie in der Regel weniger zahlen. Steigt dieser, dann müssen Sie auch mehr Grundsteuer zahlen. Sie können sich den voraussichtlichen Betrag bereits jetzt ausrechnen. Dazu multiplizieren Sie Ihren Steuermessbetrag mit dem voraussichtlichen künftigen Hebesatz der Stadt Offenbach. Bitte beachten Sie aber, dass der genaue Hebesatz erst im Dezember 2024 festgelegt wird. Mit größeren Abweichungen ist zwar nicht zu rechnen, er kann dennoch etwas geringer oder höher ausfallen. 

Beispielberechnung: 

Ihr Steuermessbetrag beträgt 68,00. Der künftige Hebesatz der Stadt beträgt 1201 Punkte.

Sie multiplizieren Ihren Messbetrag mit dem Hebesatz. Das Ergebnis teilen Sie durch 100.

68,00 x 1201 = 81688
81688 ÷ 100 = 816,68 Euro jährlicher Grundsteuer-Betrag

Da alle bisherigen Grundsteuerbescheide zum 01.01.2025 ihre Wirksamkeit verlieren, empfehlen wir, den bisher erteilten Dauerauftrag zum 31.12.2024 zu stornieren und 2025 einen neuen Dauerauftrag einzurichten, sobald Sie Ihren neuen Grundsteuer-Bescheid mit der neuen Höhe Ihrer zu zahlenden Grundsteuer von der Stadt erhalten haben. Sofern gewünscht, können Sie gerne für die Zukunft auch ein SEPA-Lastschriftmandat erteilen. Dies erleichtert Ihnen und uns die Abrechnung.

Für die Grundsteuer sind Sie wie für alle anderen Steuern zahlungspflichtig. Gleichwohl wird es Härtefälle geben. Bitte wenden Sie sich bei Zahlungsschwierigkeiten unbedingt rechtzeitig an die Finanzbuchhaltung der Kämmerei, um mögliche Ratenzahlungen zu besprechen.

Die Grundsteuer zahlen alle Eigentümerinnen und Eigentümer von bebauten und unbebauten Grundstücken (Grundsteuer B) sowie landwirtschaftliche Flächen und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A). Bei Wohngebäuden kann sie jedoch wie bisher schon als Nebenkosten auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden (§ 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung).

Ja – die Grundsteuer kann im Rahmen der Nebenkosten auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden (§ 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung). Es empfiehlt sich daher, zum Jahreswechsel 2024/2025 Ihre Vermieterin oder Ihren Vermieter um Auskunft zu bitten, ob sich der von Ihnen zu zahlende Anteil an der Grundsteuer ab 2025 verändert. Dann können Sie rechtzeitig Ihre monatlichen Vorauszahlungen anpassen.

Für die Kommunen ist die Grundsteuer neben der Gewerbesteuer, die starken wirtschaftlichen Schwankungen unterliegt, eine der wichtigsten Einnahmen überhaupt: Dieses Geld ist notwendig, um soziale Ausgaben für Kinder und Familien, Personal und Gebäude für Kitas und Schulen, Spielplätze, Seniorenangebote und viele weitere wichtige Aufgaben – auch im Bereich der Infrastruktur – finanzieren zu können.

Grundsätzlich wird sich der Steuermessbetrag für Eigentümer künftig häufiger ändern als in der Vergangenheit. Genau das ist die Konsequenz des Urteils der Verfassungsrichter: Sie hatten bemängelt, dass die Wertentwicklung von alten Grundstücken und Immobilien in der bisherigen Berechnung nicht berücksichtigt wurde. Sie wurden oft jahrzehntelang nach Kriterien aus dem Jahr 1964 bewertet. Für jüngere Immobilien wurde dagegen der heutige Wert von Grundstück und Gebäude herangezogen. Dies führte zu der beanstandeten Ungleichbehandlung von Eigentum.

Gemäß dem neuen Grundsteuergesetz erfolgt die erste Hauptveranlagung (Neubewertung) zum 01.01.2022 (dies ist jetzt geschehen) und danach in Abständen von 14 Jahren. Die bei der Hauptveranlagung festgesetzten Steuermessbeträge gelten erstmalig jedoch erst ab 01.01.2025. Die nächste Hauptveranlagung wäre demnach am 01.01.2036 fällig und würde zum 01.01.2037 gelten.

Nach einer Hauptveranlagung bleibt der Steuermessbetrag 14 Jahre unverändert. Das bedeutet, dass zwischenzeitlich veränderte Bodenrichtwerte oder andere Kriterien nicht berücksichtigt werden. Erst bei der nächsten Hauptveranlagung 14 Jahre später erfolgt eine neue Bewertung und Berechnung, für die die dann aktuellen Werte zugrunde gelegt werden. 

Unabhängig von diesem Prozess, der sich auf den Steuermessbetrag bezieht, kann sich die Grundsteuer jedoch bereits früher wieder verändern, wenn die Kommune ihren Hebesatz ändert.

Für Fragen zu Ihrem Grundsteuermessbescheid wenden Sie sich bitte ausschließlich an das Finanzamt. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass die Stadt Offenbach hierzu keine Auskünfte erteilen kann. Die Kontaktdaten zum Finanzamt finden Sie in Ihrem Grundsteuermessbescheid. Alternativ setzen Sie sich bitte unter Bezugnahme auf ihr EW-Aktenzeichen telefonisch unter 069-8091-1 mit Ihrem Finanzamt in Verbindung. 

Wichtig: Teilen sie bitte dem Finanzamt auch alle Änderungen schriftlich mit, die seit Erhalt des jüngsten Grundsteuermessbescheides eingetreten sind. Nutzen Sie dafür einen postalischen Brief oder eine E-Mail.

Diese beantwortet Ihnen die Steuerabteilung der Kämmerei gerne telefonisch unter 069 8065-2212 oder per Mail an grundsteueroffenbachde. Die für Sie zuständige Ansprechperson finden Sie außerdem auf Ihrem letzten Grundsteuerbescheid. 

Aufgrund der vielen Nachfragen und der zu bearbeitenden Fälle, die erwartet werden, wird die Stadt das Personal in der Kämmerei zwar befristet aufstocken. Bitte haben Sie aber Verständnis, dass die Bearbeitung Ihrer Anfragen in der nächsten Zeit dennoch länger als gewohnt dauern kann.